Cho thuê phòng trọ, nhà nguyên căn, căn hộ giá rẻ, tiện nghi mới nhất

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới không “ép” lập doanh nghiệp

Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) – đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, Nhà nước quy định rõ:“Cá nhân, hộ gia đình chỉ cần thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản có quy mô lớn, hoạt động thường xuyên, chuyên nghiệp.”

Điều đó có nghĩa là, nếu bạn chỉ cho thuê vài phòng trọ, vài căn hộ nhỏ hoặc căn nhà đang sở hữu, không mở rộng quy mô, không đầu tư mua bán, thì không thuộc nhóm phải thành lập doanh nghiệp.
Ngược lại, nếu bạn xây nhiều dãy trọ, vận hành hệ thống cho thuê, thuê nhân sự, quảng cáo, môi giới, đầu tư xây dựng để cho thuê lại — thì đó là hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, bắt buộc đăng ký doanh nghiệp để đảm bảo minh bạch, quản lý và nghĩa vụ thuế.

Hình ảnh minh họa

Cho thuê trọ nhỏ lẻ vẫn được phép hoạt động như bình thường

Luật mới không thay đổi quyền được cho thuê của cá nhân hoặc hộ gia đình.
Bạn vẫn có thể đăng ký hộ kinh doanh cá thể hoặc hoạt động với tư cách cá nhân, tùy theo quy mô và doanh thu.

Cụ thể:

Nếu doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ nộp thuế theo tỷ lệ cố định (trước 2026) hoặc theo doanh thu thực tế (sau 2026).

Cơ quan thuế vẫn áp dụng mức thuế hợp lý cho từng nhóm, nên hoàn toàn không có chuyện “bắt buộc lập doanh nghiệp mới được cho thuê” như nhiều người đang hiểu lầm.

Mục tiêu của quy định mới là minh bạch, không phải làm khó chủ trọ

Các thay đổi trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm quản lý minh bạch và bảo vệ quyền lợi người thuê, không phải để tăng gánh nặng hành chính cho người cho thuê.

Thực tế, thời gian qua nhiều trường hợp cho thuê trọ không đăng ký, thu tiền điện nước cao hơn quy định, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, hoặc xảy ra tranh chấp hợp đồng mà không có cơ sở pháp lý bảo vệ.

Vì vậy, quy định mới giúp:

Phân định rõ quy mô hoạt động giữa hộ cá nhân nhỏ lẻ và tổ chức kinh doanh lớn.
Bảo đảm nghĩa vụ thuế công bằng, tránh thất thu cho Nhà nước.
Tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ cả người thuê và người cho thuê khi có tranh chấp.

Từ năm 2026, hộ kinh doanh (kể cả cho thuê trọ) sẽ nộp thuế theo doanh thu thực tế

Một thay đổi lớn khác cũng khiến chủ trọ quan tâm chính là chính sách thuế mới cho hộ kinh doanh, áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Theo kế hoạch của Bộ Tài chính, Việt Nam sẽ bỏ hoàn toàn hình thức nộp “thuế khoán” – hình thức mà đa số chủ trọ hiện nay đang sử dụng.

Thay vào đó:

Hộ và cá nhân kinh doanh sẽ kê khai thuế theo doanh thu thực tế, có thể hằng quý hoặc hằng năm.
Phải lưu trữ chứng từ, hóa đơn điện tử khi cho thuê.
Mức thuế sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm dựa trên doanh thu thật, không cố định như trước.

Điểm quan trọng là: hộ kinh doanh cho thuê vẫn được hoạt động bình thường, chỉ là phương pháp tính thuế minh bạch và công bằng hơn.
Chủ trọ không cần lập công ty, chỉ cần chuẩn bị sổ sách và theo dõi doanh thu để kê khai chính xác.

Hình ảnh minh họa

Vì sao hai thay đổi này khiến nhiều người hiểu nhầm?

Sự trùng hợp thời gian khiến thông tin bị “nhiễu”:

Năm 2025, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực, đề cập đến việc “lập doanh nghiệp khi kinh doanh quy mô lớn”.
Năm 2026, chính sách thuế mới bắt đầu áp dụng, yêu cầu kê khai chi tiết và minh bạch.

Khi hai quy định này xuất hiện liên tiếp, nhiều người đã gộp chung và cho rằng: “Từ năm 2025, cho thuê trọ phải lập doanh nghiệp và đóng thuế cao hơn”.
Thực tế, phần lớn chủ trọ nhỏ lẻ chỉ cần điều chỉnh cách kê khai thuế, chứ không cần thay đổi mô hình kinh doanh.

Những đối tượng cho thuê trọ nên đăng ký doanh nghiệp

Dù không bắt buộc cho tất cả, nhưng trong một số trường hợp, việc thành lập doanh nghiệp sẽ giúp hoạt động hiệu quả hơn:

Chủ đầu tư có nhiều dãy trọ hoặc chuỗi căn hộ dịch vụ.
Hoạt động cho thuê là nguồn thu chính, có thuê nhân viên, bảo vệ, kế toán.
Cần xuất hóa đơn VAT cho khách thuê là doanh nghiệp hoặc tổ chức.
Có kế hoạch mở rộng đầu tư, vay vốn, hoặc hợp tác với đối tác khác.

Lúc này, việc lập doanh nghiệp không chỉ để tuân thủ luật, mà còn tăng tính chuyên nghiệp và khả năng phát triển lâu dài.

Chủ trọ nhỏ cần chuẩn bị gì trước khi chính sách thuế mới áp dụng

Để sẵn sàng cho giai đoạn chuyển đổi 2025–2026, chủ trọ nên chủ động chuẩn bị:

Đăng ký hộ kinh doanh cá thể (nếu chưa có)
→ Việc này giúp hợp thức hóa hoạt động, dễ dàng kê khai thuế và tránh rủi ro khi cơ quan chức năng kiểm tra.
Quản lý doanh thu – chi phí minh bạch
→ Ghi chép rõ ràng tiền thuê, điện nước, chi phí sửa chữa. Nên dùng phần mềm quản lý để tiện báo cáo.
Ký hợp đồng thuê trọ rõ ràng
→ Có hợp đồng giúp hạn chế tranh chấp, đồng thời là căn cứ hợp lệ khi kê khai thuế.
Đảm bảo an toàn và tuân thủ quy định PCCC
→ Đây là yếu tố bắt buộc với tất cả cơ sở cho thuê, dù quy mô nhỏ hay lớn.
Cập nhật thông tin từ cơ quan thuế địa phương
→ Cơ quan thuế sẽ hướng dẫn cụ thể cách kê khai và nộp thuế theo phương pháp mới trong năm 2026.

Hình ảnh minh họa

Nhà nước sẽ hỗ trợ hộ kinh doanh trong giai đoạn chuyển đổi

Theo Tổng cục Thuế, việc thay đổi phương pháp thuế sẽ được triển khai từng bước, có hướng dẫn chi tiết và hỗ trợ hộ kinh doanh.

Các hộ nhỏ có thể kê khai online hoặc qua ứng dụng điện tử.
Mức thuế sẽ phân nhóm rõ ràng để tránh chồng chéo.
Có chính sách hỗ trợ tư vấn trong năm đầu áp dụng, đặc biệt với nhóm hộ nhỏ hoặc cá nhân chưa quen làm sổ sách.

Như vậy, thay vì lo lắng, đây chính là cơ hội để hoạt động cho thuê trọ trở nên chuyên nghiệp, minh bạch và ổn định hơn.

Cho thuê trọ vẫn là lĩnh vực được khuyến khích phát triển

Hoạt động cho thuê phòng trọ, nhà ở cho sinh viên, công nhân, người đi làm luôn là một phần quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội và dân sinh đô thị.
Chính vì vậy, Nhà nước không hề siết chặt mà ngược lại, khuyến khích chủ trọ tuân thủ pháp luật, vận hành văn minh và an toàn.

Khi mọi giao dịch được minh bạch hóa, chủ trọ sẽ:

Dễ dàng mở rộng quy mô khi có nhu cầu.
Được bảo vệ về quyền sở hữu và quyền kinh doanh.
Tăng uy tín với người thuê, đặc biệt khi muốn hợp tác qua các nền tảng trực tuyến như Trọ Mới.

Kết luận

Tóm lại, tin “cho thuê trọ phải lập doanh nghiệp” chỉ đúng với những người kinh doanh quy mô lớn, chuyên nghiệp, chứ không áp dụng cho phần lớn chủ trọ nhỏ lẻ.
Từ năm 2026, hộ kinh doanh sẽ chỉ thay đổi cách nộp thuế, chứ không bắt buộc chuyển sang mô hình doanh nghiệp.

Điều quan trọng nhất là chủ trọ cần cập nhật thông tin, kê khai minh bạch, và hợp pháp hóa hoạt động để tránh rủi ro pháp lý.